قوانين و مقررات خريد و فروش ملک و آپارتمان

قوانین خرید و فروش ملک

امروزه شاهد هستیم که بسیاری از هموطنان ما در سراسر کشور برای خرید ملک و یا فروش خانه در دام افراد دسودجو و کلاهبردار افتاده و حاصل یک عمر تلاش خود را به دلیل نا اَگاهی از قوانین و مقررات خرید و فروش از دست می دهند.
اغلب این مشکلات به علت اعتماد بیش از حد به افراد و عجله در انجام معاملات ملکی بوجود می اَید. در صورتیکه با بررسی و مشورت با افراد کاراَمد می توان از بسیاری اتفاقات جبران ناپذیر در خرید و فروش املاک پیشگیری نمود.
در ادامه این مطلب به نکاتی می پردازیم که در خرید و فروش ملک و اَپارتمان بسیار مهم بوده و به کسانی که قصد خرید و اجاره ملک را دارند کمک خواهد کرد تا در دام شیادان گرفتار نشوند.

 

چگونه هنگام خرید ملک در دام کلاهبرداران گرفتار نشویم؟

  • از اعتماد بی مورد به اشخاص، حتی نزدیک ترین افراد هم خودداری کنید.
  • شما می توانید با کمک گرفتن از وکلایی که تخصص اَنها در زمینه ملکی می باشد نسبت به بررسی های لازم درباره ملک مورد معامله اقدام کنید.
  • شما همچنین می توانید با مراجعه کردن به دفاتر اسناد رسمی و ارائه پلاک ثبتی مورد نظر از اَخرین وضعیت توقیف بودن یا نبودن ملک و ممنوع المعامله بودن مالک نیز اطمینان حاصل نمایید.
  • قبل از انجام معامله مدارک مربوط به مالک بودن فروشنده را بررسی کرده و نسبت به گرفتن استعلام های لازم اقدام نموده و در نهایت فقط با مالک و یا وکیل قانونی وی معامله کنید.
  • از انجام معامله در بنگاه های املاکی که فاقد پروانه کسب و کد رهگیری هستند جدا خودداری نمایید.
  • مزیت سامانه کد رهگیری جلوگیری کردن از کلاهبرداری در فروش یک ملک به چند مشتری است. بطوریکه اگر یک فرد بخواهد ملکی را به چند نفر بفروشد این تخلف توسط سامانه کد رهگیری قابل رویت بوده و از انجام معامله جلوگیری خواهد شد.
  • با توجه به اینکه در بسیاری از موارد  حقوق مشتری نادیده گرفته شده است و بسیاری از افراد بدون اَنکه حتی از مفاد قرارداد مطلع باشند نسبت به امضای اَن اقدام کرده اند که اینکار باعث بوجود اَمدن مشکلات عدیدهه ای شده است، به همین دلیل به شما توصیه می کنیم هنگام عقد قرارداد نسبت به کمک گرفتن از وکلای خبره اقدام نمایید.
  • طبق قانون اگر فروشنده ای یک ملک را به چندین نفر فروخته باشد مالک، اولین خریدار خواهد بود. پس از انجام معامله با افراد ناشناس خودداری کنید.
  • دقت کنید در مبایع نامه و قرارداد ، کلیه تعهدات فروشنده  و یا خریدار را اعم از پرداخت ها، چه نقدی و چه بصورت چک با ذکر مبلغ، شماره چک و بانک مورد نظر مکتوب نمایید و به این نکته نیز توجه کنید که کلیه وجوه مربوط به خرید را فقط به فروشنده و یا نماینده قانونی وی پرداخت کنید.
  • چنانچه هنگام پیش خرید ملکی مطلع شدید اغلب واحدها قبل از ساخت پیش فروش شده است، در انجام معامله کمی تامل کنید، چون به تجربه ثابت شده است که سازنده هایی که قبل از ساخت بیشتر واحدها را پیش فروش کرده اند نسبت به انجام تعهداتشان اَنچنان رغبتی نشان نمی دهند.
  • در موارد بسیاری مشاهده شده که فروشنده ملکی را به مشتری نشان داده است ولیکن در قرارداد مشخصات ملک دیگری را قید کرده است که اصلا وجود خارجی نداشته و یا در مکان  نامرغوبی قرار داشته است، لذا در این مورد دقت کافی صورت گیرد.
  • مهمترین نکته ای که بعضی از افراد به اَن بی توجه هستند، کسب اطمینان حاصل کردن از سابقه شرکت ها هنگام سرمایه گذاری می باشد. خریداران مسکن با اعتنا نکردن به صلاحیت شرکت ها دچار اشتباه شده و در اغلب موارد سرمایه خود را به باد می دهند.
  • بر خلاف تصور برخی از مردم کلاهبرداری از طریق پیش فروش و یا اجاره مسکن فقط در ساختمان های کوچک اتفاق نمی افتد، بلکه در بعضی از موارد انبوه سازان نیز به دلایل گوناگون در عمل کردن به تعهدات خود ناتوان شده  و یا بطور کل از انجام پروژه منصرف شده و متواری می شوند.
  • یکی از عناوین حقوقی "فروش مال غیر" نام دارد که در مرود خرید و فروش ملک کاربرد زیادی دارد. به این معنی که برخی از افراد سودجو با شگردهای مختلف سند زمین، خانه و یا اَپارتمان افراد دیگر را جعل نموده و بدون اَنکه مالکانشان از اَن با خبر باشند نسبت به فروش اَن اقدام می کنند.
  • از در اختیار گذاشتن اسناد و مدارک زمین، خانه، مغازه و همچنین مدارک شناسایی خود اعم از شناسنامه، کارت ملی و گذرنامه خود به افراد جدا خودداری کنید.
  • در قرارداد پیش خرید نسبت به درج خسارت، تاخیر در ساخت بر مبنای عرف اقدام شود تا در صورت تاخیر در تحویل ملک، خریدار کمتر متضرر شود. همچنین نسبت به مکتوب نمودن خسارت تاخیر در تنظیم سند در دفترخانه نیز بر مبنای عرف اقدام شود.
  • در قرارداد پیش خرید باید نوع سازه از این جهت که تیراَهن باشد و یا بتن و نوع مصالح بکار رفته در ساخت و همچنین به مشخصات دکوراسیون داخلی اعم از کابینت اَشپزخانه، کف اَپارتمان از این جهت که سنگ، سرامیک و یا پارکت باشد و دیگر مواردی که قرار است در ساخت واحد مسکونی، تجاری و یا اداری لحاظ شود را در قرارداد ذکر کنید.
  • در قرارداد پیش خرید دقت کنید که متراژ زمین و تعداد اَپارتمان های قابل ساخت قید شود. و همچنین به سازنده ملک اجازه ساخت هیچ گونه بنای اضافی داده نشود.
  • زمانی که پیش فروشنده و پیش خریدار می خواهند با یکدیگر وارد معامله شوند، باید دقت کنند که حداقل موارد زیر که مربوط به مشخصات فنی، معماری و واحد ساختمان می باشد در قراداد پیش فروش ذکر شده باشد.
  • نام و مشخصات طرفین مورد معامله اعم از حقیقی و حقوقی، مشخصات پلاک ثبتی و نشانی وقوع ملک، مساحت کل عرصه و زیر بنا، موقعیت کاربری ملک مورد معامله، تعداد طبقات و مصالح ساختمانی مورد استفاده در ساخت و ساز ، نمای ساختمان و سیستم های مربوط به گرمایش و سرمایش و همچنین امکانات واحد مسکونی، مانند مساحت، طبقه و شماره واحد، تعداد اتاق خواب و اینکه واحد مورد معامله دارای پارکینگ و انباری می باشد همه باید در قراداد بصورت مکتوب ذکر شده باشد.

قوانین خرید و فروش ملک

 

مواردی از شگردهای کلاهبرداری در بازار مسکن

شگردهای کلاهبرداری متفاوت است، اما رایج ترین اَنها کلاهبرداری به بهانه پیش فروش می باشد.

  • مواردی وجود داشته است که سازنده ای یک ساختمان را در همان مراحل ابتدایی و با ارائه نقشه ساخت به چندین نفر فروخته و متواری شده است.
  • همچنین به گفته کارشناسان یکی از خطرناکترین شگردهای کلاهبرداری در بازار مسکن درج متراژ های غیر واقعی به هنگام عقد قراداد پیش فروش املاک می باشد. که متقاضیان خرید مسکن باید نسبت به اَن توجه نشان داده و با هشیاری تمام از این اتفاق جلوگیری نمایند.

در این روش مشاوران املاک غیر مجاز زمان عقد قراداد با خریداران مسکن، نسبت به اعلام متراژهای غیر واقعی اقدام کرده و با چرب زبانی و زیرکی تمام معامله خرید مسکن را به سمتی که مد نظر خودشان است هدایت می کنند.
بطور مثال اگر قرار است در اَینده ساختمانی با متراژ 120 متر ساخته شود این مشاوران املاک در قرادادهای خود با خریداران متراژ را 125 متر درج کرده و محاسبه می کنند.
و اما نکته جالب توجه این است که پس از این که ساخت ساختمان به اتمام می رسد با دریافت و ارائه پایان کار ساختمان، خریدار را این چنین متقاعد می کنند که این متراژ اضافه در قراداد قید شده در قسمت هایی همچون پارکینگ، انباری و مواردی از این قبیل به کار رفته است. و متاسفانه بسیاری از خریداران نیز به جهت اشتیاق فراوان برای خانه دار شدن به ناچار با این مسئله کنار اَمده  و از شکایت خود منصرف می شوند.
3-در مواردی دیگر نیز مشاهده شده است که برخی از افراد سودجو  با شناسایی خانه های خالی از سکنه و با جعل سند این خانه ها، اَنها را به فروش می رسانند.
و همچنین عده ای از افراد هم با اجاره کردن ملکی، سند اَن را جعل می کنند و با فروش اَن متواری می شوند که البته این نوع موارد نسبتا کمتر می باشد.
در انتهای این مطلب امید است که متقاضیان خرید خانه، ملک و یا اَپارتمان با دقت و وسواس زیاد و با کمک گرفتن از افراد خبره در زمینه خرید و فروش ملک در دام کلاهبرداران گرفتار نشوند و خرید مناسب و موفقی را به انجام برسانند.

آگهی های مرتبط